新しく建物を造ることができない「再建築不可物件」。大きなデメリットを抱えた物件、というイメージがありますが、実はメリットも多く存在します。
メリット・デメリット双方を知っておくことで、再建築不可物件の活用法や売却への糸口もつかめるでしょう。再建築不可物件の特徴もあわせて、確認していきます。
再建築不可物件とは？
「再建築不可物件」とは、「現存する建物を一度取り壊してしまうと、そこに新しい建物を建てることができない」物件のことをいいます。
なぜこのような建物が存在するのかというと、それは時代に合わせて法律が変わってきたから。
建物ができた当時はそれほど重要視されていなかった「安全な街づくり」が、都市化にともない見直され、決まりとして守るべきものとなったからなのです。
そのため、建てた当時のままの建物であれば問題はないのですが、それを取り壊して新たな建物を造ろうとしても、行政の許可がおりないという事態になります。
では、具体的にどのような物件が、再建築不可物件とみなされるのでしょうか。
「接道義務」とは
「接道」とは、「道路と敷地が接していること」。ここでいう道路とは、建築基準法第42条で定められている「原則として公道などの幅員4ｍ以上のもの」を指しています。
つまり接道義務とは、「敷地と道路は接していないといけない」ということ。
なぜこのような決まりがあるのかというと、それは緊急車両の出入り・通過場所を確保するためです。火事や急病人が出た際、消防車や救急車がスムーズに住宅まで到着するためには、敷地と道路がきちんと接していなければいけないからですね。
再建築不可物件とは、接道義務を満たしていない物件である
このような「接道義務」を満たしていない物件が、再建築不可物件です。
また、一見道路に接しているようであっても、接している部分の幅が2ｍ未満の場合も当てはまります。
つまり再建築不可物件とは、まとめると、
・建物のある土地が、建築基準法で定められる「道路」と全く接していない
・建物のある土地が、建築基準法で定められる「道路」と接してはいるが、接する部分の幅が2m未満
・建物のある土地が、幅員4m未満の道路や私道とのみ接している
といった物件だということです。
再建築不可物件の購入に得はあるのか
再建築不可物件は、全国の住宅全体の約6.7％が該当するといわれています。
売却する際の相場は、周辺相場の5～7割程度とされており、不動産情報を見ていてまわりの物件よりも明らかに格安なものがあれば、再建築不可物件ではないか確認するのが良いでしょう。
一度建物をなくしてしまうと新築できない…というと、非常に不便でデメリットしかないように思えてしまいますが、実は再建築不可物件の購入にはメリットも多く存在します。
次項ではそのメリット・デメリットの両方を確認していきましょう。
再建築不可物件購入のメリットとは
デメリットの多そうな再建築不可物件ですが、デメリットを裏の側面から見てみるとメリットも多く見えてきます。
比較的安価で購入できる
再建築不可物件は、建替えができないという点で大きく利用目的が限られてしまい、それによって資産価値が低めになり、買い手がなかなかつかない傾向にあります。
その分、周辺相場よりもかなり安価で購入できるということが最大のメリットです。
税金が安くなる
前述したように、再建築不可物件は資産価値が低いため、それにともなって固定資産税評価額も低くなります。
この固定資産税評価額というものは、固定資産税だけでなく都市計画税や物件の贈与税・相続税の額を計算するときにも用いられる数字であるため、物件にかかわる税金全般にわたって、一般的な物件よりも安く抑えることが可能になるのです。
税金の金額はなかなか見過ごせないものがあります。物件の維持や贈与・相続での負担が減らせるのは、大きなメリットといえるでしょう。
メンテナンスに費用をかけることができる
購入費用がかさまない分、リフォームやリノベーションに費用をまわすことができます。
再建築不可物件は、昭和25年の建築基準法施行よりも前に建てられた物件がほとんどであり、そもそも古い住宅ばかりです。もし古めかしい、昔ながらの住居に住みたいという希望がある方ならば、希望の住居を手に入れて好きなようにリフォームしながら生活する、ということも可能になりそうですね。
リフォームする場合には、自治体によってさまざまな補助金を用意してくれているところもあります。こちらもうまく活用すれば、さらに良いでしょう。
大きな敷地を得られる可能性がある
もしも現在所有している土地が再建築不可物件に隣接していれば、それを購入することにより敷地を広げることができます。相場よりも大幅な低価格で購入できるうえに、現在所有の敷地が再建築不可物件でなければ、購入した不可物件も不可物件ではなくなります。
逆に、再建築不可物件を購入したあとに、隣接する普通の土地を購入できるチャンスがあれば、同じことができます。あとから購入した土地が再建築不可物件でなければ、全体として不可物件でない大きな敷地が誕生することになりますね。
不動産投資で活用するなら、利回りが良い
再建築は無理でもリフォームは可能、という点を最大限に活かして、不動産投資としての物件と考えてみると、メリットが大きくなる可能性があります。
立地が良ければ、安く購入して徹底的にリフォームやリノベーションを行い、賃貸物件として活用できるのです。賃貸物件であれば、賃料の相場は周囲の通常の物件とほとんど変わりがないため、利回りの高さが期待できるでしょう。
前述したとおり、リフォームやリノベーションには補助金がもらえる自治体もあります。こういったものも利用したいですね。
再建築不可物件購入のデメリットとは
やはり確認を避けては通れないデメリット。もう一度ここでしっかりと洗い出しておきましょう。
建替えができない
再建築不可物件の特徴であり、最大のデメリットが「建替えができない」という点です。
老朽化が進み過ぎても、自然災害で倒壊してしまっても、既存の建物がなくなったあとに新しい住居を建てることは不可能で、また既存の建物の改築や増築もおこなうことはできません。
住宅ローンが利用できない
再建築不可物件は資産価値が低いため、金融機関によっては住宅ローンを利用することができない、できても金利が非常に高い場合があります。
そのため、現金一括でないと購入できないということにもなりえるので、購入時の負担は大きくなるでしょう。
耐震強度が低く、耐震工事も難しい恐れがある
そもそも築年数が進んでいることが多い再建築不可物件は、時代に沿って設定されてきた耐震基準を満たしてない住居が大半です。
大きな地震で倒壊してしまう危険性も否定できず、もしも倒壊してしまうと新築もできないというリスクはかなり大きいでしょう。
さらに、再建築不可物件は狭小な土地であり建物が敷地ぎりぎりまで及んでいることが多く、耐震工事に必要な地質調査ができないことがあります。
倒壊を防ぐために、耐震工事で改良を…ということも難しい可能性があるということです。
メンテナンス費用が高額になりがち
老朽化が進んでいる再建築不可物件は、大幅なリフォームを施したり、維持のための修繕が頻繁に必要になったりします。そのようなメンテナンス費用が高くなりがちなデメリットが、購入費用が安く抑えられるメリットと裏表で存在するといえます。
まとめ
デメリットに目が行きがちな再建築不可物件ですが、メリットもきちんと存在します。これらをうまく生かせれば、活用方法や売却のための糸口もつかめそうですね。
「メリットもデメリットも把握したうえで、購入するときの注意点を確認したい」「リフォームについてもっと詳しく知りたい」「もっと再建築不可物件について細かいことが知りたい」という方には、こちらもおすすめです。ぜひご覧になってみてくださいね。
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