「今ある建物を一度なくしてしまうと、もうそこに新しい建物を造ることはできない」、つまり老朽化が進んでも建替えができないという大きな問題を抱える「再建築不可物件」。
一見すると、そのような物件は売却するのは不可能なのではないかと思えますが、実は対策方法がいくつかあるのです。
ここではそのポイントを見ていきましょう。
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、文字通り「今ある建物がなくなったあと、そこにはもう新しい建物を造れない」という物件をいいます。老朽化してしまったから解体工事をして建て替える、自然災害で倒壊してしまったから建て直す、とはいきません。
このような物件が存在するのは、物件の建築当時は問題なかったけれど、現在の法律には適合しなくなってしまった、という状況が生まれたからです。
現在の法律には「接道義務」といって、建築基準法上の「道路」に接していないといけないという決まりがあります。これを満たさないと、再建築不可物件とみなされるのです。
具体的には、
・建物のある土地が、建築基準法で定められる「道路」と全く接していない
・建物のある土地が、建築基準法で定められる「道路」と接してはいるが、接する部分の幅が2m未満
・建物のある土地が、幅員4m未満の道路や私道とのみ接している
このなかのどれかひとつでもあてはまれば、再建築不可物件となってしまいます。
再建築不可物件はなぜ売却しづらいのか？
再建築不可物件の特徴にして最大の弱点は、今ある建物を取り壊してしまうと、その土地にもう新しい住居を建てられなくなってしまう点です。老朽化が進み過ぎて住めなくなったり、自然災害で倒壊してしまったりしても、解体工事を行って新築することができないのです。
加えて、再建築不可物件の場合、買主が現れても住宅ローンが組めないことがほとんどです。また、もともと古い建物であるため、メンテナンス費用が高額になりがちなこと、耐震強度が低いのに耐震工事も難しいなど、買主にとってはリスクが多い物件といえます。
こういった理由で、不動産会社に仲介を依頼して売却しようとしても、なかなか買い手が見つからないのが再建築不可物件売却のつらいところです。
では、このような問題点をどう解決して売却につなげていけばいいのでしょうか。
再建築不可物件を売却できるようにする方法
なかなか売却しづらいということがわかった再建築不可物件。問題を抱えている物件であることは間違いないのですが、全く売れないということはもちろんありません。売却しやすくする方法を見ていきましょう。
再建築可能にし、不動産価値を上げて売却する
建替えができないことが、再建築不可物件のもっとも大きなデメリットであるということは、それができるようになる（＝接道義務を果たせる）のであれば通常の物件と同じ相場での売却が期待できるということです。
接道義務にのっとれる方法は、実はいくつか存在します。
43条ただし書道路を申請する
建築基準法第43条ただし書には、本来は「道路」に2ｍ以上接しなければならないが、条件を満たして安全を確保していると認められれば建築可能になるという特例が定められています。「43条ただし書道路」などと呼ばれています。
具体的な条件としては、
・接道義務でいわれる「道路」ではなくても、幅4m以上の農道・林道などに2m以上接する敷地
・公園など、広い土地に2m以上接する敷地
・十分な幅のある、かつ建築基準法上の道路と同等のものに通じている通路に、2m以上接している敷地
こういった場合、本来の接道義務を果たしていなくても、再建築の許可がおりる場合があります。
ただし、43条ただし書道路として認定されるための明確な規定は、実はありません。特定行政庁の許可が必要となるのですが、細かな基準は各自治体などにまかされており、申請をしたからといって必ず許可がおりるとは限らない点に注意が必要です。
セットバック
「セットバック」とは、自分の土地部分を道路の中心線から2ｍの位置に後退すること。これによって、敷地前面の道路幅が4ｍ以下であっても「道路幅を広げた」とみなされるため、接道義務の要件を果たせることになります。
これは、セットバックによって建築基準法上の道路とみなされるため、「みなし道路」と認められるものです。ただしみなし道路は公道として扱われるため、もともと自分の敷地であっても建物や塀・柵などは一切置けないという点は、注意しなければいけないポイントです。
位置指定道路を作る
特定行政庁に申請し、認められた建築基準法の道路として「位置指定道路」というものがあります。私道であるため所有者が存在することになるのですが、「道路」として認められるため、この位置指定道路を作り土地に隣接させれば接道義務を果たすことになります。
隣接する土地を購入・賃借する
いわゆる「旗竿地」で路地部分の幅が2ｍ未満で接道義務を果たしていなかったり、路地が道路に届いていなかったりという場合、隣接する土地を購入または賃借することで要件を満たせることがあります。
この方法で接道義務を果たすことができれば、再建築不可物件ではなくなるのです。接道している部分を「所有」している必要は必ずしもないため、賃借でも要件を満たせるのですね。
ただしこの場合は、隣接する土地の所有者との交渉が必要になるため、簡単にはいかないケースも多々あるでしょう。日ごろから近隣住人とは良い関係を築いておきたいですね。
再建築不可のまま売却する方法
さまざまな手を尽くしても、やはり再建築可能にするのは難しい、でもどうしても売却したい…という場合、再建築不可のまま売却するための手段を考えましょう。
隣地の住民への売却を検討する
再建築不可物件がある地域は、狭小な土地が集まっている場合が多いため、周辺でも「庭がほしい、日当たりを改善したい」などの理由で、土地が欲しいと考えている住民がいるかもしれません。そういった人に売却を持ちかけてみるのです。
自分で声をかけるだけでなく、不動産会社に調査してもらうのもひとつの手です。
場合によっては、思っていた以上に高値で売却できる可能性もあります。
また、住民に売却できないとしても同じように再建築不可物件で悩んでいて土地の売却を考えているような人がいれば、まとめて売却できないか不動産会社に相談することもできるかもしれません。
まずは隣人に声をかけてみるところから始めてみてはいかがでしょうか。
専門の不動産会社に直接売却する
物件を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼して買い手を探すほかにも、直接不動産会社に「買い取ってもらう」という方法があります。
仲介の場合はどうしても相当な安値で買いたたかれてしまったり、依頼を断られたりする可能性も大きいからです。
たいていの不動産会社が敬遠しがちな再建築不可物件ですが、実はなかにはこのような問題を抱えている物件を、積極的に買い取ってくれるような会社も存在します。このような会社は、提携しているリフォーム業者などに格安で工事を依頼するなどして、資産価値を高めて売り出すというノウハウを持っているため、専門に取扱いも可能なのです。
仲介で売却しようとしてうまくいかない場合は、このように直接買取の専門会社に依頼するのも、ひとつの手ですよ。
まとめ
総じて「売りにくい」と考えられる再建築不可物件も、方法によってはうまく売却につなげることができます。
「売却よりも、自分で所有したままうまく活用したい」「売らずにリフォームで自分が住み続けたい」「もっと再建築不可物件について細かいことが知りたい」という方には、こちらもおすすめです。ぜひご覧になってみてくださいね。
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